軍用地投資歴2年のFIREシーサー（@FIRE_SHISA）が、軍用地投資の仕組みを説明します。
軍用地投資について知りたい軍用地投資の人気が高まっているみたいだけど、軍用地投資ってどうやって稼ぐ仕組みなの？
そもそも軍用地投資って何？
FIREシーサーこれから軍用地投資を始めようと思っている初心者に軍用地投資の仕組みについて解説するよ！
- 軍用地投資で稼ぐ仕組みが分かる！
- 軍用地投資のメリットが分かる！
- 軍用地投資のリスクやデメリットが分かる！
軍用地とは？
「軍用地」とは、軍隊が使っている土地、つまり「米軍基地」や「自衛隊基地」として使用されている土地のことです。
「軍用地投資」とは、そういった土地に投資することです。
沖縄県外の方にとって軍用地という言葉は聞き慣れないかもしれませんが、沖縄には米軍基地が多く存在しているので、基地を日常的に目にしております。
国道沿いにフェンスで囲まれた向こう側が基地の中で、その基地の中の土地（軍用地）に投資するのが軍用地投資です。
軍用地の経緯
軍用地の経緯の概要を説明します。
太平洋戦争で米軍は沖縄に上陸し、沖縄では激しい地上戦が繰り広げられました。
終戦後も米軍は沖縄に駐留し続け、沖縄の人々の土地を接収して基地を作りました。
土地を奪われた地主は米軍や国に反発し、土地を接収した補償として相応の借地料を払うよう国に訴えかけました。
その結果、国が地主と土地の賃貸借契約を結び米軍に土地を提供する代わりに、地主に対して毎年借地料を払う仕組みができました。
軍用地投資の仕組み
軍用地投資について知りたい軍用地について理解したけど、軍用地投資ってどういう仕組みで稼ぐの？
FIREシーサー軍用地を買って国と土地の賃貸借契約を結び、毎年国からの借地料を得る仕組みだよ。
国と契約するので安定して借料を得られる上に、これまで借料は毎年上昇しているよ！
アパートやマンションといった不動産投資は、一棟又は一室を購入し入居者に貸し出すことで毎月家賃収入を得る仕組みです。
他方、軍用地投資は、軍用地を購入し国から毎年土地の借料を得る仕組みです。
軍用地投資も不動産投資のカテゴリーに入りますが、契約の相手方が国という点が他の不動産投資と大きく異なります。
軍用地投資のメリット
軍用地投資のメリットを説明します。
- 毎年借地料が上昇し、資産価値が複利で増える！
- 契約の相手が国なので安心！
- 空室リスクがない！
- 管理コストがかからない！
- 災害リスクがない！
- 景気に左右されないのでメンタルが安定する！
①借地料が毎年上昇し、資産価値が複利で増える！
軍用地の借地料は毎年上昇を続けていて、なおかつ複利で借地料が増えていきます。
（元本）＋（上昇した借地料）
に毎年約1%の利息が付くので、資産価値が上昇するペースが単利と比較して段違いです。
銀行に預金を預けているよりも、軍用地を買って複利で資産を増やす方がペースが早いです。
軍用地の借料が毎年上昇しているデータとして土地連会報を基に作成した以下の表をご覧下さい。
| 年度 | 軍用地料 |
| 平成27年度 | 978億円 |
| 平成28年度 | 990億円 |
| 平成29年度 | 998億円 |
| 平成30年度 | 1,002億円 |
| 平成31年度（令和元年度） | 1,011億円 |
| 令和2年度 | 1,021億円 |
軍用地の借料は毎年上昇していることが分かります。
表で見ると上昇率をイメージしにくにので棒グラフで見ましょう！
上昇率は約1％程度ですが、毎年確実に上昇しています。
借地料が毎年上昇している理由の一つに土地連の要請活動があります。
軍用地主の意見のとりまとめを行っている土地連（正式名称「沖縄県軍用地等地主会連合会」が借地料を支払う国（防衛省）に対して毎年借地料UPの要請活動を行っています。
そのお陰もあり毎年借地料は上昇しております。
②契約の相手が国なので安心！
アパートやマンションといった不動産投資は「家賃」が収入となりますが、家賃は毎月確実に入ってくるとは限りません。
「家賃滞納」のリスクがあります。
家賃滞納トラブルで訴訟に発展することもあります。
そうなると、金銭的にも心理的にも大きな負担となってしまいます。
他方、軍用地は借地料を支払う相手が「国」なので家賃滞納トラブルがなく安心です。
国が土地を借りている（実際に使用しているのは米軍）にも関わらず、借料を支払わないことになると大問題になりますので、国が滞納リスクはほぼ確実にありません。
③空室リスクがない！
アパートやマンションの不動産投資では、入居者がいなければ家賃収入は入ってきません。
いわゆる『空室リスク』です。
入居者がいない空室期間もマンションの組合費などの支出はあります。
さらに、銀行ローンで投資をしている場合、毎月銀行への返済も発生します。
その場合、空室になると赤字になります。
他方、軍用地は土地が返還されない限り借地料は毎年確実に入ってきますので収入が入ってこないという心配がいりません。
④維持管理コストがかからない！
アパートやマンションなどの不動産投資の場合、天井の雨漏りなどが生じた場合、修繕費用が発生します。
大規模な修繕を伴う場合、それなりにコストもかかります。
それに対し、軍用地は地主が自分で維持管理しなくても国が借りて米軍に提供し、米軍が管理しているのでコストは発生しません。
そもそも、一般人は基地の中に入れないので管理のしようがありません。（軍用地の地主であっても、米軍が開催するイベントの時などを除いて基地の中には入れません。）
⑤災害リスクがない！
アパートやマンションが災害の被害を受けた場合、修繕や建て替えが必要になってきます。
火災保険に加入していれば保険料でカバーできますが、保険は限度額があり損害をすべてカバーしてくれるとは限りません。
修繕費用が保険料の限度額を超えれば自腹を切る必要があります。
当然、修繕している間は家賃収入は入ってきません。
それに対して、軍用地は災害が発生しても米軍又は国が修繕するので、災害リスクはありません。
災害が発生しても毎年確実に借料が入ってきます。
⑥景気に左右されないのでメンタルが安定する！
- 株
- FX
- 仮想通貨
などの投資は景気に左右されるので、大きく儲けることもできれば、大きく損してしまうこともあります。
さらに、価格のチャートを見て売り買いの判断をする必要があるので、常に株価やチャートが気になって落ち着きません。
チャートが乱高下する度に心理的にストレスを感じます。
上記で挙げた投資に比べればストレスは小さいかもしれませんが、不動産投資も少なからず景気の影響を受けます。
それに対し、軍用地は、景気の変動を受けることなく収入は安定しています。
景気と軍用地の借料の変動を比較すると分かります。
景気が不況の時も軍用地料は上昇し、景気が好況の時は同じように軍用地料も上昇しております。
実際、リーマンショックで土地価格が下落している時も軍用地の価格は上がり続けていました。
軍用地投資は景気に左右されず管理の手間もないので、ストレスを感じることなくメンタルが安定し、自分の時間が増えます。
軍用地投資のリスクやデメリット
メリットがたくさんの軍用地投資ですが、投資なのでもちろんリスクやデメリットはあります。
- 返還リスクと土地価格下落リスク
- 大きな利回りが期待できない
https://fitness098.com/risk-and-demerit-of-military-land-investment-lecture-for-beginners/
①返還リスクと土地価格下落リスク
軍用地が返還されてしまうと（米軍施設が無くなって土地が地主の元に戻ってくること）、これまで毎年国から貰っていた借地料が貰えなくなります。
家賃収入が入ってこない空室リスクの状態です。
土地の現況が崖や山林となっている軍用地を買ってしまうと、返還後に活用できず土地価格が下落してしまうこともあります。
しかし、この返還リスクや土地価格下落リスクは、物件購入時に入念に立地選びすることで減らすことができます。
さらに、返還リスクや土地価格下落リスクは、リスクでありながらメリットにもなり得ます。
返還後に土地価格が上昇する土地もあるからです！
軍用地投資と言えども不動産投資なので、施設や立地選びが重要です！
②大きな利回りが期待できない
軍用地投資は株式投資や他の不動産投資に比べて大きな利回りは期待できません。
軍用地投資の利回りは2〜3%と言われておりますが、株式投資などと比較すると決して高いとは言えません。
さらに、銀行のローンで軍用地を購入するとローンの利息で利回りは低下します。
ローンを利用する際も利回りを下げないために、ある程度は自己資金を用意しておく必要があります。
まとめ
この記事は、軍用地投資の仕組みが分からない初心者に向けて、軍用地投資の仕組みを説明しました。
- 「軍用地投資」とは、軍隊が使っている土地（「米軍基地」や「自衛隊基地」）を買って国と土地の賃貸借契約を結び、毎年国からの借地料を得る仕組み！
- 軍用地投資は、毎年借地料が上昇し、資産価値が複利で増えるにも関わらず、不動産投資のリスク（家賃滞納リスク、空室リスク、災害リスク、景気変動リスク）がないといったメリットがある！
- 軍用地投資には、返還リスクと土地価格下落リスクといったリスクや、利回りが低い（2%～3%）といったデメリットがある！
これから軍用地投資を始めようと思っている方は、この記事を読んでぜひ基礎知識をインプットして下さい。
軍用地投資についてはあまり情報が出回らないので本を読んで勉強するのも良いです。
私も軍用地を購入するにあたってまずは本を読んで勉強しました！
事前に本を読んで軍用地投資に関する知識をインプットしておくことで、軍用地についての理解がスムーズになり、いざ軍用地を買おうと決めた時にスムーズに行動できます。
軍用地投資では、行動力とスピードも求められます。
事前に必要最低限の知識をインプットしておきましょう！
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