軍用地について知りたい人軍用地を買う前に軍用地の返還について知っておきたい！
FIREシーサーこの記事では、軍用地の返還についてメリット・デメリットを含めて解説します。
軍用地選びでは、価格・借地料・倍率だけでなく、返還後の跡地利用計画を含めて検討すると失敗する可能性が低くなります。
軍用地の返還はデメリットやリスクについてばかり語られがちですが、返還にはメリットもあります。
この記事で返還について知ってより良い軍用地選びができるようになって下さい！
軍用地の返還についてメリット・デメリットを含めて理解できる！
より良い軍用地選びができるようになる！
軍用地の返還とは？
軍用地の返還とは、米軍や自衛隊が使用している土地が所有者のもとに帰ってくること。
軍用地が返還されると、毎年国からもらっていた借地料はもらえなくなります。
国からの借地料は、軍用地の所有者の土地を米軍や自衛隊が使う代わりに国からもらっていたものです。
米軍や自衛隊が土地を使わなくなって土地所有者に土地が返還されれば、土地所有者は土地を自由に利活用して収益化することもできますが、その代わり、借地料はもらえなくなります。
アパート・マンション経営で言えば、入居者が出て行って借り手がつかなくなり、家賃収入が入って来なくなる状態です。
返還によって国からの借地料収入が入ってこなくなることから、軍用地の返還はリスクやデメリットばかり語られがちです。
他方で、軍用地の返還にはメリットもあり、ここ数年では返還後のメリットを狙って軍用地を買う人も増えています。
そこで、軍用地の返還のメリット・デメリットを説明していきます。
軍用地の返還のデメリット
軍用地の返還のデメリットについて解説します。
借地料がもらえなくなる
軍用地が返還されると、毎年国からもらっていた借地料はもらえなくなります。
借地料は日本国政府に軍用地を貸す（実際に使用するのは米軍）ことの対価としてもらえるものなので、返還されて使い手がいなくなれば借地料はもらえません。
もし返還されてしまえば、それは軍用地ではなく、単なる土地になってしまいます。
借地料の収入を頼りにして生活している地主にとって、
「自分の土地は返還されないか？」
は大きな関心事。
しかし、
「どこの基地がいつ返還されるのか？」
は既に返還が決まっている土地を除き、一般市民の我々が事前に知る由はありません。
米軍基地の配置や返還計画は、日本政府とアメリカ政府によって決められる外交上・軍事上の話であって我々は蚊帳の外にいるからです。
ただし、既に返還が決まっている土地の返還計画は防衛省のHPで公表されています。
平成25年4月に公表された「沖縄における在日米軍施設・区域に関する統合計画」（いわゆる「統合計画」）では、沖縄本島の人口が密集する嘉手納飛行場以南の土地の返還についてアメリカと合意。
この計画では嘉手納飛行場以南の施設又は区域の返還が予定されており、すでに以下の施設又は区域は返還されています。
- キャンプ瑞慶覧（西普天間住宅地区）
- キャンプ瑞慶覧（施設技術部地区内の倉庫地区の一部）
- 普天間飛行場（東側沿いの土地）
- 普天間飛行場（佐真下ゲート付近の土地）
- 牧港補給地区（北側侵入路）
- 牧港補給地区（第５ゲート付近の区域）
- 牧港補給地区（国道58号沿いの区域）
この計画で決まっている施設は返還されることが決まっているので、これらの施設の軍用地を買う時は立地選びに注意が必要です。
統合計画で返還が予定されている施設・区域（2022年9月時点）
【沖縄において代替施設が提供され次第、返還可能となる区域】
- ｷｬﾝﾌﾟ桑江(ｷｬﾝﾌﾟ・ﾚｽﾀｰ)： 2025年度またはその後
- ｷｬﾝﾌﾟ瑞慶覧（ｷｬﾝﾌﾟ・ﾌｫｽﾀｰ）のﾛｳﾜｰ･ﾌﾟﾗｻﾞ住宅地区：2024年度またはその後
- ｷｬﾝﾌﾟ瑞慶覧（ｷｬﾝﾌﾟ・ﾌｫｽﾀｰ）の喜舎場住宅地区の一部：2024年度またはその後
- ｷｬﾝﾌﾟ瑞慶覧（ｷｬﾝﾌﾟ・ﾌｫｽﾀｰ）のインダストリアル・コリドー：2024年度またはその後
- 牧港補給地区（ｷｬﾝﾌﾟ・ｷﾝｻﾞｰ）の倉庫地区の大半を含む部分：2025年度またはその後
- 那覇港湾施設：2028年度またはその後
- 陸軍貯油施設第1桑江ﾀﾝｸ・ﾌｧｰﾑ：2022年度またはその後
- 普天間飛行場：2022年度またはその後
【米海兵隊の兵力が沖縄から日本国外の場所に移転するにともない、返還可能となる区域】
- 牧港補給地区（キャンプ・キンザー）の残余の部分：2024年度またはその後
返還後に価値が下落する可能性
軍用地が投資対象として人気が高い理由は、「政府が借地料を支払ってくれる安定した投資先」だからです。
もし返還されてしまえば、それは軍用地ではなく、単なる土地にすぎません。
ほとんど利用価値のない山林や畑であっても軍用地であるという理由で高値で取引されていました。
しかし、軍用地が返還されてただの土地になってしまえば、土地の価値は大きく下がるでしょう。
返還後も駐車場や住宅用地として利活用できる土地で借地料が得られる土地ならまだしも、使い勝手が悪い土地となれば、 二束三文でしか売れない可能性が高いです。
軍用地の返還のメリット
軍用地の返還は、借地料がもらえなくなるので、デメリットしかないと思われがちですが、メリットもあります。
軍用地投資における返還のメリットは、返還後に土地の価格が高騰して売却益が狙えることです。
軍用地投資は、基本的に借地料によるインカムゲインを期待した長期投資なので、返還予定のない軍用地に投資するのが原則です。
例えば、嘉手納飛行場などの返還予定がない施設に投資することが一般的です。
しかしここ数年、返還が予定されている軍用地の人気が高まり価格が急騰しています。
売却益を狙った短期投資に取り組む投資家が増加して返還予定地の軍用地の人気が高まっているのです。
例えば、
- 牧港補給地区（浦添市）
- 普天間飛行場（宜野湾市）
- キャンプ桑江（北谷町）
などは返還予定の軍用地でありながら、投資家から人気を集めています。
これらの軍用地は、沖縄本島を縦に貫く交通の大動脈である国道58号沿いの土地であり、返還後に一等地に生まれ変わることが見込まれています。
返還が予定されている軍用地でも、返還後に値上がりすれば売却益が得られます。
そのため、返還予定の軍用地を買う時は、返還後の土地の跡地利用計画の有無や値上がり見込みを勘案して購入する必要があります！
沖縄に米軍基地ができてから返還された施設や区域はいくつかありますが、北谷町にあるアメリカンビレッジ（観光地として大人気）は返還後に大きな発展を遂げた街です！
立派な観光地となった現在の街並みからは想像しにくいですが、元々は米軍基地（メイモスカラー射撃場）でした（1981年に米軍から日本に返還）。
アメリカンビレッジの土地の地主は、返還後に国からの借地料をもらえなくなりました。
しかし、返還後の街づくりに成功したので、返還後に地価が急騰！
返還によって借地料が入らなくなったものの、土地価格が急騰して大きなキャピタルゲインを手にした人もいると聞きます。
土地の値上がり益を期待する返還予定の軍用地への投資は、ハイリスクな土地への投機のように感じられるかもしれません。
しかし、現在返還が予定されているエリアは、沖縄県の主要な道路である国道58号線沿いにあるため、 返還後の区画整理事業によって、地価が大幅に値上がりする可能性があります。
ちなみに、返還後は借地料がすぐにもらえなくなるわけではありません。
「跡地利用特措法」（正式名称「沖縄県における駐留軍用地跡地の有効かつ適切な利用の推進に関する特別措置法」）に基づき、返還後も一定期間借地料相当の補償金や給付金がもらえます。
米軍が撤退した後には政府が土地に有害物質等がないかを調査した上で、有害物質等があれば除去（支障除去措置）を行ないますが、その期間は補償金が支給されます。
支障除去措置が終わり所有者に返還跡地が引き渡された後、所有者が土地を引き続き使用せず、かつ、収益していない場合は、引渡し日の翌日から３年を限度として、賃借料相当額の給付金が支給されます。
さらに、区画整理事業の計画が認可され、土地の使用・収益について見通しが立つまでの期間中、政府は借地料相当の特定給付金が支給されます。
給付金制度によって返還後にすぐに国からお金が入ってこなくなるわけではないので、返還予定地を買う場合のリスクは低減されています。
まとめ
この記事では、軍用地の返還についてメリット・デメリットを含めて解説しました。
軍用地選びでは、価格・借地料・倍率だけでなく、返還後の跡地利用計画を含めて検討すると失敗する可能性が低くなります。
軍用地の返還にはメリット・デメリットがある！
返還後の売却益を狙って軍用地を買う場合は、返還後の土地の値上がり見込みがあるか考えて買う必要あり！
返還後は借地料がもらえなくなるが、一定期間は給付金が支給される。
あまり情報が出回らない軍用地投資について、このブログを通して今後も情報発信していきますが、本を読んで勉強するのもおすすめです。
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