どうも、ブログ管理人のFIREシーサー（@FIRE_SHISA）です。
軍用地投資に限らず投資をしている人は、自分が持っている資産の値上がりや値下がりは非常に気になるところ。
長期投資前提の軍用地投資でも自分が持っている土地の借地料が上がっているのか、下がっているのかは非常に大きな関心事です。
この記事では、軍用地投資をする上で気になる借地料の値上がり率と今後の見通しについて説明します。
- 軍用地の借地料の上昇率について！
- 借地料の上昇は今後期待できるか？について
[jin_icon_pencil color=”#e9546b” size=”16px”]FIREシーサーの投資・副業歴
2019年8月～つみたてNISA 開始
2019年9月～軍用地投資 開始
2020年9月～副業（ブログ） 開始
2022年1月～米国株投資 開始
2022年7月～副業月収5万円以上達成
軍用地の借地料は年々上昇
読者のみんな軍用地の借地料は年々上昇していると聞くけど、実際どれぐらい上昇しているの？
FIREシーサー軍用地の借地料はこれまで毎年1%以上上昇してきているよ！
借地料がこれまで上昇していることを示す以下のグラフをご覧下さい。
『沖縄の米軍及び自衛隊基地（統計資料集）令和3年3月』を基に筆者作成
このグラフは沖縄が日本に復帰した1972年から2019年までの沖縄の米軍基地の面積と借地料の総額の関係を示したグラフです。
青の折れ線グラフは米軍基地の面積を示しており、面積は徐々に減少しています。
一方で、借地料の総額を示すオレンジの棒グラフは徐々に増加しています。
基地の面積が減ると、その分、借地料は減少していくはずですが、その逆で、基地の面積が減っているにも関わらず、借地料総額は年々上昇しています。
これは、軍用地の1㎡あたりの借地料単価が年々上昇していることを意味します。
ここ5年の推移を見ても、2015年（H27）の米軍基地の年間借地料が847億9800万円であるのに対し、2019年（H31・R1）には881億4600万円となっています。（33億4800万円増額）
つまり、米軍基地の整理・返還が進み、軍用地の面積が年々減少していく中、軍用地料の総額は年々増加しています。
バブル崩壊で全国の地価が暴落した後も軍用地の借地料は上昇してきたので、これまでの実績に照らせば軍用地投資は安定した手堅い投資と言えます。
軍用地の借地料が上昇してきているということは、軍用地の価格も上昇していることになります。
というのも、
軍用地の価格＝年間借地料×相場倍率
で算出します。
既に説明したとおり借地料は年々上昇を続けており、相場倍率も軍用地投資の人気を背景に高まってきておりますので、軍用地価格も上昇していることになります。
コロナショックで軍用地の相場も低下？
毎年1%以上借地料が上昇し、取引価格も上昇してきた軍用地ですが、コロナショックで取引相場が下落しています。
しかし、相場の下落にそこまで悲観的になる必要はないとFIREシーサーは考えています。
10年ほど前は20〜30倍で取引されていた軍用地が今となっては45倍〜60倍で取引されています。
知り合いの銀行員の話によれば、過去にもコロナショックのように軍用地の相場が下落したことがありました。
それは普天間飛行場の返還が決まった時のことです。
返還により今後は借地料が貰えなくなると焦った普天間飛行場の軍用地主が売り急いで相場が大きく下がったようです。
しかし、普天間飛行場の返還が騒がれて少し時間が経過すると相場は元に戻り、今は当時の相場よりも高い倍率で取引されています。
返還が決まっていて今後借地料が入ってこなくなるにも関わらず普天間飛行場の倍率が暴落せずに取引されている要因としては、
- 返還条件となっている普天間飛行場の名護市辺野古への代替施設建設を巡り、国と沖縄県が対立し工事がなかなか進んでいないこと。
- 返還後も跡地利用で地価の上昇が期待できること。
が挙げられます。
普天間飛行場の例と現在のコロナショックで事情は少し異なるかもしれませんが、コロナショックによる軍用地相場の下落は一時的なものであり、今後も軍用地の価値は複利の力でゆっくりと伸びていくとFIREシーサーは考えています。
今後も借地料の上昇は期待できるか？
読者のみんなこれまで毎年1%以上上昇してきた軍用地の借地料は今後も期待できるのでしょうか？
FIREシーサーFIREシーサーは今後も軍用地の借地料の上昇が期待できると考えています。
理由としては、
- 現在もほとんどの軍用地の借地料が上昇していること
- 沖縄県軍用地等地主会連合会（＝「土地連」）が基地周辺の地価動向・開発状況等を考慮し国に対し借地料の増額を求めていること
- 軍用地の中には坪単価が周辺地価に追いついていない土地がまだあること
が挙げられます。
老後2,000万円不足問題をきっかけに若い時から資産形成を始める人が増えてきている中、安定的な資産形成として軍用地はかなり有望な投資先です。
さらに、銀行預金金利がほぼゼロに等しい状況を考えると、軍用地の需要は今後も高まってくるのではないかと思います。
「投資の神様」のウォーレン・バフェット「通行料が取れる橋を買え」という投資の格言があります。
需要が多くて供給はひとつしかないものを買えば、リスクなしに儲けることができます。
軍用地は基本的に売りに出せばすぐに売れる流動性の高い金融商品であり、沖縄での需要は高いと言えます。
不動産会社のHPに出して数分以内で売れたという話を聞くほどです。
他方で、軍用地の数は限りがあるので、買いたいと思っても一般人はすぐに買えるものではありません。（市場に売れ残っている軍用地があったり、キャッシュが潤沢ですぐに軍用地を買える人は除きます。）
このことを考えると、需要に対して供給が限られている軍用地の価値は今後も高まっていくとFIREシーサーは期待しています。
※あくまでも、個人の見解であるので、軍用地投資をするかどうかは自己責任でお願いします。
まとめ
この記事では軍用地の借地料の上昇率と今後の見通しについて考えました！
コロナショックで軍用地の取引相場も下落しましたが、FIREシーサーはあくまでも一時的なものであると考えております。
FIREシーサーは今後もキャッシュを増やし、そのキャッシュで軍用地をコツコツと買い続けて複利の力でセミリタイアへの道を歩み続けます！
- 軍用地の借地料は毎年1%以上上昇。
- これまでの借地料上昇、周辺地価に追いついていない軍用地がまだ眠っていることなどから今後も軍用地の借地料の上昇は期待できる！
- 銀行預金金利がほぼゼロに等しい状況から、今後も安定的な資産形成の投資先として軍用地の需要は維持されることが期待できる！
このブログを通して軍用地投資についての理解を深め、資産形成の一歩として軍用地投資を初めてみてはいかがでしょうか？
あまり情報が出回らない軍用地投資について、このブログを通して今後も情報発信していきますが、本を読んで勉強するのもおすすめです。
FIREシーサーも軍用地を購入するにあたってまずは本を読んで勉強しました！
事前に本を読んで軍用地投資に関する知識をインプットしておくことで、いざ軍用地を買おうと思った時にスピーディーに行動することができます！
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書籍で基礎知識をインプットし、ネットや不動産会社で物件情報を確認する中で軍用地投資を始めるための知識は身につきます！
知識が身についたら、銀行への相談など行動に移し、軍用地購入へのステップを踏み出すことで、書籍で得られた知識を実体験に基づく本物の知識へと変え、さらに書籍では得られなかったことを知り成長することができます。
まずは、書籍で軍用地投資に関する基礎知識をインプットすることをおすすめします！
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