軍用地の物件情報の確認方法を解説！

この記事を読むことで、物件情報を細かく確認して物件を精査することができるようになります。

軍用地は基地の中にある土地なので、一般的な不動産物件とは違って現地確認をすることができません。

なかには、フェンス外（柵の外側）の土地など、実際に現地確認することができる場所もありますが、こうしたケースはあくまで例外。

施設によっては年に数回のイベント開催時に一部エリアを開放し、民間人の入場を許可しているケースもあるにはありますが、その時を見計らって現地確認をするのは現実的ではありません。

そのため、軍用地投資は現地確認をせずに購入の決断をしなければならず、事前の情報収集の質が非常に重要です。

 

軍用地投資で確認する書類

軍用地投資では、以下の4点の書類を確認します！

1. 航空写真
2. 公図
3. 登記簿謄本（登記事項証明書）
4. 土地賃借料算定調書及び土地明細書

軍用地は、米軍基地や自衛隊基地の中にある土地なので、許可なく現地確認することはできません。

そのため、上記の4点の書類を確認して軍用地を購入するかどうかを判断します。

それぞれの書類の内容や確認方法について説明していきます。

 

軍用地の航空写真の確認方法

物件の位置や立地を視覚的に確認するうえで、重要な役割を果たすのが航空写真です。

最近では、グーグルマップなどで誰でもかんたんに航空地図が確認できます。

また、不動産会社のホームページに、物件情報と一緒に位置情報がポイントされた航空写真が表示されていますので、まずはそちらを確認してみるとよいでしょう。

ただし、その位置情報（座標）が正確でないとその後の判断に影響してしまいますので、その点については注意が必要。

不動産会社によっては、物件の地図の縮尺が広すぎて詳細な位置情報が掴みにくいケースもありますので、位置が不明確な場合には地籍併合図を確認しておくことが大切です。

サンプルとして、以下によい航空写真の例と分かりづらい航空写真の例を挙げておきますのでご覧ください。

縮尺が広すぎで、なおかつ、ポイントされた場所が広範囲になっているので、詳細な位置情報が分からない。

 

良い航空写真は地図の縮尺が適当で、ポイントされた場所が狭いので、詳細な位置情報を把握できる。

物件の上に何らかの施設があれば、それは地勢の良し悪しを見分けるための重要な手がかりとなります。

というのも、傾斜のきつい場所に建物が立てられることはほとんどないため、そこに建物があるということは、その場所が比較的平たんな土地であることを示しているからです。

また、実際に建物が建っているというということは、現状、米軍が使用している可能性が高いです。

基地の返還計画がない限り、米軍がその建物を今後も使用することが予想されるので、建物が建っている土地が返還される可能性も低いことを意味します。

それともう一点、立地選びで注意する必要があるのが、物件とフェンスとの位置関係です。

次のような条件を満たしている場合、その土地は（ほかの地点に比べて）返還リスクが少し高いと推測することができます。

• 物件がフェンスから近い距離にある
• 物件周辺に使用している建物や工作物が存在しない
• フェンス外側に交通量の多い道路が隣接している
• 隣接地域で区画整理が進行中（または予定あり）

上記のように、施設の内側だけでなく、フェンスの外側の状況も意識し、近くに市街化区域があるか、過去に道路の拡張整理などで一部返還が行われたことがあるかなど、あわせて確認しておくことがとても大切です。

フェンス付近に位置し、なおかつ交通量の多い道路に隣接している土地は、国や県の道路拡幅整備のために返還される可能性がありますので、そういう物件を検討している場合は注意が必要です。

 

公図の確認方法

公図は、日本中の土地の形状、地番、道路、水路などを図で表している図面です。
公図には、隣接土地との境界線が表されており隣接地との位置関係がわかります。

公図は、登記所（法務局）やネットの登記情報提供サービスなどにて誰でも所定の手数料を納付して自由に取得することができます。

自分が所有していない他人の土地についても取得でき、土地所有者の許可は不要で所有者からの委任状なども不要です。

航空写真上に公図を重ねて表示された「地籍併合図」を参考にして、物件の位置関係をしっかりと把握しておくことも重要です。

通常、地籍併合図は不動産会社側で用意してくれますが、個人的に市町村役所で取得することも可能です。

市町村にある公図（地籍図）は毎年1月1日時点のものであり、その後分筆登記などが行われた場合、最新の登記所（法務局）の公図とは内容が異なるので要注意です。

最新の情報を知るには最新の公図を得る必要があるため、市町村役場では取得せず、登記所（法務局）や登記情報提供サービスなどにて取得することをおすすめします。

 

登記簿謄本（登記事項証明書）の確認方法

物件の登記簿謄本は公図上の地番が分かれば誰でも法務局（またはインターネット経由）で取得することができます。

もちろん、不動産会社側でも用意してくれますが、抵当権がいくつも付されている場合などは、売主によっては気軽には見せてくれないケースもあったりします。

登記簿で確認しておきたいポイントは、基本的には通常の不動産取引と同じ。

• 売主と現在の所有権者が一致しているか
• 抵当権がきちんと抹消されているか
• 各種情報が土地明細書と合致しているかどうか

などを確認しておいた方がよいでしょう。

また、地目は一般の不動産同様、畑や田といった農地扱いの地目の場合、基本的に農業従事者にしか売買や相続をすることができません。

そのため、通常は売主側で地目を「雑種地」に変更しておく必要がありますので、雑種地に変更されているかどうかについても確認しておく必要があります。

 

土地賃借料算定調書及び土地明細書の確認方法

登記簿謄本とあわせて確認したいのが、軍用地特有の書面「土地賃借料算定調書及び土地明細書」です。

これは、毎年7月に各市町村の地主会から地主宛に送られてくるもので、
•どれくらいの借地料が振り込まれるか
•借地料はいくら増額したのか
を確認することができます。

軍用地の所有者は大切に保管しておかなければならないものです。

書面からは、下記の情報を確認することができます。

１. 所有者情報
・所有者住所
・所有者氏名

２. 施設情報
・施設番号
・施設名称

３. 契約情報
・契約番号
・整理番号

４. 土地情報
・所在地（市町村）
・所在地（大字）
・所在地（小字）
・所在地（地番）
・地目
・種別
・面積
・単価（借地料単価）
・算定賃借料（年間借地料）

書面を確認するうえで注意が必要な点は、
1️⃣土地の所有者や所在地が登記簿側と合致しているかどうか
2️⃣地目と種別の項目

地目については、登記簿と同様、畑や田んぼなどの農地が雑種地に地目変更されているかどうかを確認しましょう。

時には、登記簿謄本上の地目と土地賃借料算定調書及び土地明細書の地目が一致しないケースもありますが、これは地目変更の資料への反映が遅れているだけで、物件自体に瑕疵があるわけではないので心配無用です。

もし記載内容に相違があったとしても、慌てずに、登記簿謄本側の地目評価を確認して下さい。

次いで種別欄ですが、今後、借地単価の上昇が見込まれる「宅地見込地」かどうかも、こちらで確認することができます。

種別には、宅地見込地のほかに宅地・山林・原野などが存在しておりますので、利回り重視の方は見逃すことのないようご注意ください。

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まとめ

今回は、
1️⃣航空写真
2️⃣公図
3️⃣登記簿謄本
4️⃣土地賃借料算定調書及び土地明細書
の見方について解説しました！

現地確認ができない軍用地取引では、地図や登記書類などのわずかな情報の中から、その物件特有のメリット・デメリットを正確に読み取り、買うかどうかの冷静な判断を下せるかが非常に重要です。

競争率の高い施設の場合、急いで購入しなければと焦るあまりに判断を誤ってしまうこともありますが、与えられた物件情報を読み解く力をつけておくことでスピーディーに決断することができます。

つまり、軍用地投資で良い物件を手にするためには、与えられた物件情報からスピーディーに買う買わないの判断をする能力が不可欠です。

ぜひ今回の記事で物件情報の読み方を学んで頂ければ幸いです。

あまり情報が出回らない軍用地投資について、このブログを通して今後も情報発信していきますが、本を読んで勉強するのもおすすめです。

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書籍で基礎知識をインプットし、ネットや不動産会社で物件情報を確認することで軍用地投資の知識は身につきます！

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まずは、書籍で軍用地投資に関する基礎知識をインプットすることをおすすめします！

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