軍用地投資歴2年以上のFIREシーサー（@FIRE_SHISA）が、軍用地の借地料単価の決定方法を説明します。
軍用地を購入する上で、借地料の単価は年間の借地料を決める重要なポイント！
この記事では、軍用地の借地料についておさらいした上で、借地料の単価がどのように決まっているのか、その流れを説明します。
また、施設によって単価が異なる点や同じ施設の土地であっても土地の種別によって単価が異なる点についても事例を踏まえながら説明します。
軍用地の借地料の単価が決まるまでの流れ
借地料とは、国（防衛省）から地主に支払われる賃料（「地代」や「軍用地料」とも呼ばれる）のことですが、借地料のベースとなる借地単価は、毎年、国と土地連（一般社団法人 沖縄県軍用地等地主会連合会）との交渉によって決定されます。
なお、借地料は過去30年以上に渡って値上がりを続けています。
土地連は、各行政区域の地主会からの要請をまとめて国と借地料の交渉に臨み、交渉の結果、国から軍用地全体の予算が提示されます。
注意して欲しいのは、各施設ごとの借地単価が細かく提示されるわけではなく、あくまでも軍用地全体の予算が提示されるということです。
そのため、土地連は国からの予算提示を受け取った後、各地域の地主会との調整を行うことになります。
国から当初の要求額の満額が提示されることはほとんどないので、土地連は各地主会の要求とうまく折り合いをつけながら、施設ごとの最終的な値上げ幅を調整していくわけです。
このようにして借地料は決定されますが、ここ数年の軍用地全体の値上がり率は前年比プラス1％程度。
ひと昔前に比べると値上がり幅がやや小さい状況が続いておりますが、軍用地の借地料が複利式に増えていくことを考えれば、定期預金などに比べて高い利回りです。
借地料単価は、その施設が位置する市町村及び周辺地域の地価の影響を受けて決定されているため、都市部と非都市部の施設とでは、単価に差があります。
| 施設 | 種別 | 令和3年度単価 |
| 円/㎡ | ||
| 嘉手納飛行場 （沖縄市川南） |
宅地 | 1996.26 |
| 宅見 | 1657.07 | |
| 伊江島補助飛行場 | 宅地（A） | 465.37 |
| 宅地（B） | 363.06 | |
| 宅見 | 412.01 | |
| 農地 | 288.87 | |
| 山林 | 220.00 |
上記の表をご覧頂ければ分かるように、嘉手納飛行場と伊江島補助飛行場では借地料の単価に大きな差があります。
さらに、同じ基地内の土地であっても土地の種別によって単価に差があります。
嘉手納飛行場内の土地でも、宅地の方が宅地見込地よりも単価が高いのが分かります。
「宅地見込地」とは、周辺地域が住宅地化されている、あるいは宅地化されることが十分に予測できるような場所にある土地。
つまり、宅地への転用が可能な土地のことを言います。
宅地と宅地見込地とでは宅地の方が評価が高く、借地単価をみても宅地見込地より高くなっています。
しかしながら、宅地よりも宅地見込地の方が需要があります。
理由は、宅地見込地の方が借地単価の上昇率（値上がり率）が高いからです。
ここ数年の宅地の借地単価の平均上昇率は年0.3％程度であるのに対し、宅地見込地は年1%程度！
| 施設 | 所在地 | 種別 | 2020年度 円/㎡ |
2021年度 円/㎡ |
上昇率（%） |
| 嘉手納飛行場 | 沖縄市 （川南） |
宅地 | 1989.50 | 1996.26 | 0.34 |
| 宅見 | 1641.40 | 1657.07 | 0.95 | ||
| 嘉手納弾薬庫地区 | 沖縄市 （川南） |
宅地 | 1989.50 | 1996.26 | 0.34 |
| 宅見 | 1636.30 | 1651.27 | 0.91 |
宅地と宅地見込地を比べると、借地料の1㎡あたりの単価は宅地が高いものの、借地料の上昇率は高く、上昇率が高ければ高いほど、利回りは上がってくるので、値上がり率の高い「宅地見込地」が好立地物件であるということができます。
軍用地選びにあたっては施設だけでなく、地目・種別も確認した上で借地料の伸び率が高い土地を選ぶと良いでしょう。
- 軍用地の借地料は、国（防衛省）と土地連の交渉によって決定され、借地料は過去30年以上に渡って値上がりを続けている！
- 施設によって借地料単価に差がある（都市部＞非都市部）
- 同じ施設でも土地の種別によって借地料単価に差がある（宅地＞宅地見込地）
- 宅地見込地の方が宅地よりも単価上昇率が高い！
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