軍用地投資を始める前に知っておきたいこと7つを解説！

軍用地投資歴3年のFIREシーサー（@FIRE_SHISA）が、初心者が軍用地投資を始める前に知っておきたいことを解説します！

記事を読んで軍用地投資に必要な知識をインプットすることで、軍用地投資での失敗を防ぐことができます。

私自身が軍用地投資を始める前に知っておきたかった知識も包み隠さず解説しますので、軍用地投資に興味がある人はまずはこの記事を読んで知識をインプットして下さい！

軍用地投資を始める前に知っておきたいこと

では、軍用地投資で失敗しないために知っておきたいことは以下のとおり！

それぞれについて詳しく説明していきます！

①短期間で大きく稼げない

軍用地投資を始めたからといって、短期間で大きく稼いでお金持ちになれるわけではありません。

軍用地は土地連（沖縄県軍用地等地主会連合会）と政府との交渉によって借地料が毎年上がることになっているので、軍用地を所有している限り、半永久的に借地料が複利的に増えていきます。

軍用地投資は長く保有すればするほどジワリジワリと少しずつ平均利回りが上がっていく長期運用を前提とするローリスク・ミドルリターンの投資手法です。

キャッシュフローも大きく出るわけではないので、巷にあふれる不動産投資で大成功したというような話とは一線を画しています。

「短期間で大きく稼いでリタイアしたい！」

と願う人は軍用地投資ではなく別の投資手法をおすすめします。

②始めての軍用地は現金購入がおすすめ

軍用地投資は「ローリスク」である分、リターンも利回り2%程度（販売価格に対する賃借料の利回り）と高くないので、銀行融資の借り入れで購入する場合は金利上昇リスクを抑えるために現金購入することをおすすめします！

安いものでは300万円から購入することができます。

最初の1筆を現金購入することで、軍用地の複利の恩恵を十分に受けることができ、なおかつ購入した1筆目の軍用地を担保にレバレッジをかけて2筆目の大きな物件を購入することができます。

また、数年前から全国的に軍用地投資の認知度が高まってきており、優良物件はすぐに売れてしまいます。

始めの1筆を銀行融資で買う場合、銀行への相談などで時間がかかって軍用地が買えなくなってしまう可能性があります。

始めての1筆を買おうと決めている人に優良物件の話は回ってこないので、まずは現金で買える範囲の物件を予め決めておくことが重要です。

数百万円台の販売価格が低い物件は、購入者層が広がり競争率が高くなるので、物件が出た瞬間に現金で即購入です！

個人的には、嘉手納飛行場で300万円台の物件を初心者におすすめしています。

③軍用地の購入タイミングを待つと損する

軍用地投資に限らず、どの投資においても一番底値で買って、高値で売ることは困難です。
株式投資やFXの経験がある人ならよく分かるはずです。

投資では安くなるタイミングを見計らってぐずぐずと投資を始める時期が遅れてしまうことは大きな「損」です。

例えば、今年、あなたが軍用地投資を始めるとします。

今年から100万円の借地料が入ってくるとすると、借地料は毎年上がっていくので、5年後には500万円以上が入ってくることになります。

しかし、
「もう少し価格が安くなるのを待ってから買おう」
と二の足を踏んでいてはすでに手に入れることができた500万円を得られなかったことになります。

5年間で販売価格が下落して5年前に5,000万円で売られていた物件が4,500万円に下がっていれば同じスタートラインになりますが、軍用地投資の世界では、5年で10%も物件価格が下落することは考えにくいです。

実際、軍用地は流動性が高く換金しやすい資産なので、コロナ禍にあっても4～5%程度の下落に留まっています。

このことから、販売価格が下がりきることを待つよりも、みんなが様子見をしている時に投資を始めて資産形成をする方が機会損失がなく、効率的です。

軍用地の価格が下がるのを待ってから買おうと考えている人は、いつになっても購入することはできません。

④軍用地で大事なのは立地

不動産投資において最も重要なことは「立地」選びです。

立地はその物件の入居率を左右するだけでなく、景気の上昇による資産価値の値上がりにも影響します。

軍用地投資では一般的な不動産投資と同様、施設や立地の選定は重要です。

軍用地における立地とは、「どの米軍基地（施設）なのか」ということ。

具体的には以下の条件を備えている物件は好立地の物件ということができます。

軍用地投資は長期投資が前提です。

軍用地を持っていれば借地料は毎年上昇するので、購入価格に対する利回りも上がります。

軍用地投資で利益を最大限に享受するには、返還予定がない施設の土地を買って借地料をもらい続けることがポイントです。

返還予定がない施設でおすすめは、沖縄本島中部の嘉手納飛行場以北の米軍基地！

所在地で言うと、

・沖縄市
・嘉手納町
・読谷村
・うるま市

が好立地になります。

というのも、2013年4月に日米両政府が合意した「沖縄における在日米軍施設・区域に関する統合計画」では、嘉手納飛行場以南の米軍基地を返還することになっているからです。

出典：防衛省HP

この計画では嘉手納飛行場以南の施設又は区域の返還が予定されており、すでに以下の4つの施設又は区域は返還されています。

1. キャンプ瑞慶覧（西普天間住宅地区）
2. キャンプ瑞慶覧（施設技術部地区内の倉庫地区の一部）
3. 普天間飛行場（東側沿いの土地）
4. 普天間飛行場（佐真下ゲート付近の土地）
5. 牧港補給地区（北側侵入路）
6. 牧港補給地区（第５ゲート付近の区域）
7. 牧港補給地区（国道58号沿いの区域）

「宅地見込地」とは、周辺地域が住宅地化されている、あるいは宅地化されることが十分に予測できるような場所にある土地。

つまり、宅地への転用が可能な土地のことを言います。

宅地と宅地見込地とでは宅地の方が評価が高く、借地単価をみても宅地見込地より高くなっています。

しかしながら、宅地よりも宅地見込地の方が需要があります。

理由は、宅地見込地の方が借地単価の上昇率（値上がり率）が高いからです。

ここ数年の宅地の借地単価の平均上昇率は年0.3％程度であるのに対し、宅地見込地は年1%程度！

宅地と宅地見込地を比べると、借地料の1㎡あたりの単価は宅地が高いものの、借地料の上昇率は高く、上昇率が高ければ高いほど、利回りは上がってくるので、値上がり率の高い「宅地見込地」が好立地物件であるということができます。

⑤返還予定地の小規模物件は注意

最近、返還予定の浦添市の牧港補給地区、宜野湾市の普天間飛行場、北谷町のｷｬﾝﾌﾟ・桑江を購入する投資家が増えてきました。

その理由は、これらの返還予定地は沖縄本島の幹線道路である国道58号沿いに位置しており、返還後に区画整理されれば一等地に生まれ変わるポテンシャルを秘めているからです。

返還後は政府が責任を持って土地の危険物質を除去した上で、所有者に引き渡すことになっています。

引き渡しから3年間は、給付金として軍用地料相当額が給付金として支給され、さらに区画整理事業の認可で土地の使用・収益が見込まれる時期までは特定給付金が支給されます。

浦添市の牧港補給地区、宜野湾市の普天間飛行場、北谷町のｷｬﾝﾌﾟ・桑江の返還予定地は跡地利用が見込まれて高値で取引されていますが、これらの返還予定地でも30坪未満の小規模物件は購入するべきではないと考えます。

なぜなら、基地返還後の区画整理事業により、土地の面積は”減歩（げんぶ）”されるからです。

”減歩（げんぶ）”とは、道路を拡充したり公園を整備するための用地を土地区画整理事業区域内の土地所有者が平等に提供することです。

減歩は法律によって定められており、区画整理によって土地の評価が上がるので、土地の所有者に損失が生じないという考えに基づくものです。

減歩率（提供する土地の割合）は、
・住宅地：30%～40%
・商業地：50%
にもなることがあるようです。

例えば、あなたの土地が100坪あるとすると、区画整理後には50坪～70坪になってしまうということです。

所有している軍用地が返還後に住宅地になるとすると、面積が30坪の場合、減歩後の面積は18～21坪になり、面積が小さくて住宅を建てることが困難になります。

減歩後に戸建て用地として30坪程度確保するためには、40～50坪は欲しいところです。

沖縄では30坪未満の土地の活用は難しいので、
・返還前に売却するか
・返還後に隣地の所有者に売るか
・事業予定者に賃貸するか
しか出口は残されていません。

説明してきたように、返還予定地の小規模物件の場合、減歩された土地の面積によって出口戦略が左右されてしまうので、返還予定地の小規模物件の購入は避けるべきです。

⑥このような不動産業者には注意

良い不動産業者と悪い不動産業者の見極め方は、”担当者の電話対応”です！

軍用地は需要が多く、供給が追いついていない状況なので、物件情報を握っている業者が上から目線で対応してくることもあります。

軍用地投資初心者だからと軽く扱う業者も中にはいるので、こういった業者には注意！

軍用地投資は一般的な不動産取引のようなトラブルは起こりにくいですが、それでもトラブルがあった時に、上から目線で対応する業者が真摯に対応してくれるとは考えにくいです。

一方、良い業者は初心者の一つ一つの質問に対して丁寧に教えてくれます。

売り主も対応の良い業者には信頼して物件を任せることができるので、物件も対応の良い業者のところに集まってきます。

対応の良い業者と繋がりを持っておくことで、優良物件の情報を得られる確率が高まります。

実際、私が1筆目の軍用地を買った時にお世話になった業者は対応の良い業者で、軍用地を購入してお付き合いがなくなった後も、物件情報をHPに掲載する前に教えてくれます。

良い業者とお付き合いすることで市場に出回る前の物件を手に入れる確率が高まるので、軍用地を買う時は対応が良く信頼できる業者を見極めるようにしましょう！

⑦軍用地売買の流れ

軍用地売買の流れは以下のとおりです。

上記のそれぞれ流れについて一つずつ解説していきます。

なお、軍用地売買の流れは別の記事で詳しく解説していますので、より詳しく知りたい方はこちらの記事もどうぞ！

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まずは、あなたが欲しい軍用地の物件の情報収集をします。

不動産情報サイト、不動産会社のHP、メルマガ、新聞広告などで物件情報を得ることができる！

FIREシーサーは、「うちな～らいふ」・「グーホーム」・「とまとハウジング」・「開南コーポレーション」などを使っています！

ステップ2は、物件資料の確認。

軍用地投資特有の「土地賃借料算定調書」などの資料を不動産業者から取り寄せて、物件の借地料や所在地を確認します。

物件資料には、

• 物件所在地
• 物件価格
• 年間借地料
• 面積

などが記載されております。

とまとハウジングHPから引用

これらの事項を確認して購入するかどうか検討します。

物件資料の確認方法は別の記事で詳しく解説しています。

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問い合わせた物件を購入する意思があるのであれば、買い付け証明書に必要事項を記入し、買い付けを入れます！

不動産会社に連絡し、不動産購入の買い付け証明書を送付してもらうか、直接不動産会社に取りに行って必要事項を記入して提出。

買い付け証明書には、

• 購入希望額
• 銀行融資の有無
• 買主の個人情報

などの情報を記入します。

買付証明書は正式な契約ではなく、物件を押さえる意味合いのものであるため、買付証明書を出したからと言って購入することができるわけではありません。

買付証明書提出のタイミングで売主と購入価格を交渉し、正式な契約日時や引渡日の設定をします。

買い付けを入れたら購入のための資金計画です。

• 全額自己資金で買うのか？
• 銀行の融資を受けて買うのか？
• 銀行融資を受ける場合、いくら融資を受けるのか？
• 不動産会社の仲介手数料はどれくらいかかるか？
• 登記移転費用は？

など物件購入にかかる費用を計算し、どのように購入するのか計画します。

銀行融資を利用して軍用地を購入する場合、買いたい軍用地の物件情報を入手したタイミングで銀行に相談に行くと良いでしょう。

銀行はあなたが軍用地を買う時にどの程度融資してくれるのか？

が重要なポイントになります。

不動産会社を通して売主から購入の承諾が得られれば売買契約締結へと進みます。

売買契約における主な手続きは以下のとおりです。

売買契約が済み、銀行からの融資が下りたら（銀行融資を利用する人の場合）、最後に決済と土地の引き渡し手続きに入ります。

土地の引き渡し手続きでは、

• 残金決済
• 所有権移転登記
• 引き渡し

といった流れで手続きが進められていきます。

残金決済では、残金（＝物件価格ー手付金）の決済を行います。

契約時に手付金を支払っているので、物件価格から手付金分を差し引いた残金を支払います。

まとめ

この記事では、初心者が軍用地投資を始める前に知っておきたいことを解説しました！

記事を読んで軍用地投資に必要な知識をインプットすることで、軍用地投資での失敗を防ぐことができます。

私自身が軍用地投資を始める前に知っておきたかった知識も包み隠さず解説していますので、軍用地投資に興味がある人はまずはこの記事を読んで知識をインプットして下さい！

軍用地投資で失敗しないために知っておきたいことは以下のとおり！

不動産売買は大きな買い物になるので、理解が曖昧なままで手続きを進めてしまうとトラブルが生じてしまうことになります。

軍用地投資についてはあまり情報が出回らないので本を読んで勉強するのも良いです。

私も軍用地を購入するにあたってまずは本を読んで勉強しました！

事前に本やこのブログを読んで軍用地投資に関する知識をインプットしておくことで、軍用地売買の手続きについての理解もスムーズになります。

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COZUCHI（コズチ）についてはこちらの記事で解説していますのでどうぞ！