沖縄の軍用地の売買の流れについて解説

軍用地投資歴3年のFIREシーサー（@FIRE_SHISA）が、軍用地の売買の流れを説明します。

老後のお金の不安が高まる中、副業や投資への関心が高まっています。

沖縄では不動産投資の一種である軍用地投資が資産形成をする人の根強い人気を誇っています。

近年では、県外在住の方にも軍用地の存在が知れ渡り、わざわざ沖縄に来なくても取引ができる手軽さもあって県外の方も軍用地を買って投資しています。

沖縄は本土に比べて在日米軍基地の占める割合が高いという特殊な事情がありますが、その米軍基地又は自衛隊基地の土地を購入して、その土地を国（防衛省）に貸して賃貸料を得るのが軍用地投資です。

不動産業者の話によると、ここ数年で沖縄県外の方で軍用地を購入する方が急増しており、1億円以上の物件を銀行融資を利用せず現金一括で購入する方もいるとのこと。

 

軍用地売買の流れは以下のようになっております。

上記の6つのステップについて個別に説明していきます。

軍用地が何なのか理解していない人は、この記事を読む前に軍用地について初心者向けに説明した記事を読むと良いですよ！

https://fitness098.com/lecture-what-is-a-military-site/

軍用地の売買の流れ

①軍用地物件の情報収集

まずは、あなたが欲しい軍用地の物件の情報収集をします。

軍用地投資では購入する米軍基地選びが重要。

また、同じ米軍基地の中でも地番や地目選びが重要になってきます。

というのも、同じ基地の土地でも地番や地目によって借地料の単価や伸び率が異なるからです。

 

不動産会社のHPなどで欲しい物件を見つけたら、その物件を取り扱っている会社にすぐに連絡して、物件資料と購入申込書を取り寄せましょう。

嘉手納飛行場などの人気の高い物件は、ネットに公表されてからすぐに購入希望者が殺到するので、スピードと行動力が大事です！

不動産会社のメールマガジンに登録しておけば、HPに載る前に新規物件を紹介してくれる場合もありますので、メールマガジンの登録は必須です。

 

②物件資料の確認

軍用地投資特有の「土地賃借料算定調書」などの資料を不動産業者から取り寄せて、物件の借地料や所在地を確認します。

物件資料には、

• 物件所在地
• 物件価格
• 年間借地料
• 面積

などが記載されております。

とまとハウジングHPから引用

これらの事項を確認して購入するかどうか検討します。

物件価格や年間借地料に目が行きがちですが、当該物件が返還予定地なのかそうでないのかを確認するのを忘れないように！

 

③買い付け証明書の提出

問い合わせた物件を購入する意思があるのであれば、買い付け証明書に必要事項を記入し、買い付けを入れます！

不動産会社に連絡し、不動産購入の買い付け証明書を送付してもらうか、直接不動産会社に取りに行って必要事項を記入して提出。

買い付け証明書には、

• 購入希望額
• 銀行融資の有無
• 買主の個人情報

などの情報を記入します。

軍用地売買では複数の買い付けが入るのが当たり前で、その中から買主を決めるのは売主です。

不動産会社では複数の買い付けが入った場合、申し込み順に◯名までと決めているところもあるようです。

不動産会社は売り主にその◯名の情報を提供し、売主は購入希望者が
・現金購入か融資か
・県内在住か県外在住か
・決済までに何日かかるのか
といった要素を検討して買主を決めるようです。

買い付けを入れ、優先順位が１番となれば資金計画（全額自己資金で購入するのか、銀行の融資を使うのか等）を立てた上で、契約手続きに入ります。

 

[qa-box01 title=”買い付け証明書を提出したら軍用地を買わないといけないのか？”]

買い付け証明書を提出したら必ず買わないといけないというわけではありません！

買い付け証明書はあくまでも「購入の意思」を示すものであり、契約書ではないため、法的拘束力はありません。

ただし、不動産業者には買主が考える以上に買い付け証明書の意義を重んじることがあるので、買う気もないのに買い付け証明書を入れると「信用」を失うリスクがあります。

買い付け証明書の準備や買主とのやり取りなど、不動産会社側もコストを払ってくれています。

[/qa-box01]

不動産会社への買い付け証明書の提出方法は、
・メール添付
・FAX送付
といった方法があります。

 

④資金計画

買い付けを入れたら購入のための資金計画です。

• 全額自己資金で買うのか？
• 銀行の融資を受けて買うのか？
• 銀行融資を受ける場合、いくら融資を受けるのか？
• 不動産会社の仲介手数料はどれくらいかかるか？
• 登記移転費用は？

など物件購入にかかる費用を計算し、どのように購入するのか計画します。

銀行融資を利用して軍用地を購入する場合、買いたい軍用地の物件情報を入手したタイミングで銀行に相談に行くと良いでしょう。

銀行はあなたが軍用地を買う時にどの程度融資してくれるのか？

が重要なポイントになります。

なお、銀行融資を利用した購入の場合、ローン返済を想定したキャッシュフローの計算をする必要があります。

ある程度の自己資金を入れて購入しないと、ローンの利息が軍用地の利回りを上回ってキャッシュフローがマイナスになってしまうので注意。

 

⑤売買契約

不動産会社を通して売主から購入の承諾が得られれば売買契約締結へと進みます。

売買契約における主な手続きは以下のとおりです。

 

手付金はいくら支払えばいいか？

手付金の額に特に決まりはありませんが、売買価格の5～10%が目安！

不動産売買で支払う手付金は、「解約手付」とされることが多いです。

解約手付とは、

「契約後に理由の如何を問わず、解約できる手付」

です。

相手方が履行に着手するまでは、

• 買主が支払った手付金を放棄（手付流し）
• 売主が手付金の2倍の額を支払う（手付倍返し）

することで、契約を解除することができます。

 

融資特約とは？

融資特約とは、「金融機関からの融資が下りなかった場合に、買主は不動産を購入する契約を解除し白紙に戻す」約束です。

融資特約付売買契約を締結していれば、万が一銀行審査でNGが出たとしても、既に支払った手付け金は例外的に全額返金してもらうことができます。

この特約のおかげで、不動産投資をする際に安心して融資を利用することができます。

他方で、この融資特約が付いていなかった場合はどうなるのでしょうか？

この場合は、融資特約による解除ができないので「手付流し」により契約解除することになります。

 

⑥決済・土地の引き渡し

売買契約が済み、銀行からの融資が下りたら（銀行融資を利用する人の場合）、最後に決済と土地の引き渡し手続きに入ります。

 

土地の引き渡し手続きでは、

• 残金決済
• 所有権移転登記
• 引き渡し

といった流れで手続きが進められていきます。

 

残金決済では、残金（＝物件価格ー手付金）の決済を行います。

契約時に手付金を支払っているので、物件価格から手付金分を差し引いた残金を支払います。

 

決済当日は、

• 買主
• 売主
• 不動産仲介業者
• 融資先銀行の担当者
• 司法書士

が集まります。

司法書士が買主から売主への支払いが確実に行われたかを確認した上で所有権移転登記（不動産名義変更の登記）を行います。

所有権移転登記が完了すれば軍用地があなたのもとに引き渡され、晴れて軍用地主となります。

 

まとめ

この記事では、軍用地売買の流れを説明しました。

既に軍用地を買ったことがある人にとっては当たり前のことかもしれませんが、これから軍用地投資を始めようと考えている人にとっては、取引のイメージして頂けたのではないでしょうか？

この記事で大まかな手続の流れは説明していますが、分からないことがあれば不動産仲介業者の方に気にせず質問しましょう。

不動産売買は大きな買い物になるので、理解が曖昧なままで手続きを進めてしまうとトラブルが生じてしまうことになります。

軍用地投資についてはあまり情報が出回らないので本を読んで勉強するのも良いです。

私も軍用地を購入するにあたってまずは本を読んで勉強しました！

事前に本やこのブログを読んで軍用地投資に関する知識をインプットしておくことで、軍用地売買の手続きについての理解もスムーズになります。

https://fitness098.com/gunyo-chi-to-shi1/

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