軍用地売買のトラブルを知って軍用地投資の失敗回避！

軍用地投資歴3年のFIREシーサー（@FIRE_SHISA）が、軍用地の売買のトラブルについて解説します！

軍用地投資初心者の人が安心して投資を始められるように、軍用地売買で気をつけたいトラブルについてシチュエーションごとの注意点や対応策を解説いたします。

これから軍用地投資を始める人は、トラブルに巻き込まれる前にこの記事の内容を頭に入れておいて下さい！

また、軍用地の取引経験がある人でも、別の業者から物件を購入する場合などには注意が必要ですので、取引経験がある人も復習のために記事を読んで頂ければと思います。

 

軍用地売買のトラブル

軍用地売買のトラブルを取引の状況ごとに説明します。

軍用地売買で起こるトラブルは、主に不動産会社との間で発生しますが、以下のトラブルがあります。

これらのトラブルは、不動産会社が買主に対して物件の正しい情報や仲介手数料の有無を伝えていないといった説明不足が原因で発生します。

では、それぞれのトラブルと対応策について説明していきます。

 

（１）物件情報に関するトラブル

物件情報に関するトラブルは、売主や不動産会社が買主に対して正しい物件情報を伝達しないことが原因で発生します。

物件情報に関するトラブルとしては以下のトラブルがあります。

 

不動産会社によっては、軍用地の位置情報を正しく伝えずに、間違った情報を伝えてしまう場合があります。

物件の位置が大きくズレていることはないですが、フェンス付近の土地については、小さなズレで基地のフェンスの内側にあるのか、外側にあるのかといったように大きな違いになります。

この基地のフェンスの内側か外側というのは物件選びにおいて重要なポイントです。

フェンスの外側にある土地は、軍用地ではあるものの、現状は米軍が使っていない可能性が高く、今後、返還される可能性が高い土地だからです。

返還されてしまえば借地料がもらえなくなるので、軍用地投資家にとってフェンスの内側か外側か物件選びで重要なポイントになります。

不動産会社の情報が誤っていてフェンスの外側にある土地をフェンス内であると勘違いして軍用地を買ってしまった場合、買った時点で致命的なミスになりますので要注意！

このトラブルへの対応策としては、
・登記事項証明書（登記簿謄本）
・航空写真
・地籍併合図（土地・建物が入った図面）
などの物件の位置情報に関する資料を業者から取り寄せて自分の目でしっかり確認するようにしましょう！

 

親切丁寧でない業者の場合、ホームページや新聞広告に掲載している航空写真の位置情報が、登記事項証明書（登記簿謄本）の内容と微妙に違っているケースもあるのでご注意ください。

例えば、土地の面積が広く表示されていたり、位置が微妙にズレているといったことがあります。

また、業者によっては、物件の地目について積極的に知らせてくれないケースがあります。

軍用地には「墓地」評価の土地が少なからずありますが、地目が墓地である軍用地を買うのを控える人も多いため、業者がそのことを積極的に知らせてくれないというパターンです。

「墓地」評価の土地は買い手がつきにくいため、倍率を少し下げて販売することもあるそうですので、業者としては、地目が墓地である（または墓地であった）ことはできるだけ伏せておきたいという心理がは働くようです。

地籍併合図（土地・建物が入った図面）を用意してもらうなどして正確な位置情報を確認しましょう。

https://fitness098.com/explain-confirmation-method-of-military-land/

 

軍用地の最大のリスクは「返還」ですが、
「この施設は返還されませんのでご安心ください」
と断定的に語る業者も存在します。

しかし、どの軍用地も返還リスクはゼロではありません。

施設によってもフェンス内外や立地で返還リスクの度合いは異なりますし、政治・外交・軍事的な情勢の変化によって返還リスクは変動します。

現時点で返還予定がない土地であっても、情勢の変化によって突然、返還の話が出てくることもあります。

軍用地の返還については、日本政府とアメリカ軍との間で交渉がされますが、その交渉の内容はブラックボックス化されており、一般人は知る由もありません。

「返還リスクゼロ」と聞こえが良い宣伝をする業者は、軍用地の返還について正確に理解できていない可能性もあります。

業者の意見をそのまま鵜呑みにするのではなく、返還リスクについて自分で調べるとともに、て業者から客観的かつ論理的に説明してもらうようにしましょう。

https://fitness098.com/military-land-return/

 

（２）売買費用に関するトラブル

軍用地関連のトラブルでしばしば耳にするのが、仲介手数料に関するトラブルです。

一昔前までの軍用地業界では、ブローカーを間に挟んだ取引が行われており、その名残りもあってか、仲介手数料を追加請求されるといったケースが今でもあるようです。

不動産会社が売主で直接販売している物件では、仲介手数料のトラブルは起こりえませんが、仲介物件（不動産会社が売主と買主を仲介する物件）を購入する際は、注意する必要があります。

仲介物件を購入する際は、自分が支払う仲介手数料の総額について、事前にしっかりと不動産会社に確認しておきましょう。

https://fitness098.com/gunyo-chi-deal/

 

（３）借地料振込に関するトラブル

3～4月頃に軍用地を購入する人は、当該年度分の借地料を受取ることができるかどうか、確認しておく必要があります。

これは、借地料の入金が7月末～8月初旬に行われることに関係しているのですが、契約後の登記手続きや地主会への届け出が期日までに終わらないと、その年の借地料は以前の土地所有者に振り込まれてしまいます。

手続きをスムーズに進めていればあなたがもらえていたであろう借地料が、以前の所有者に振り込まれてしまうのはもったいないことです。

いつまでに契約・届け出をすれば当該年度の入金に間に合うか、事前に不動産会社にしっかりと確認するようにしましょう。

登記手続きや地主会への届け出が期日までに終わらない場合、売主との間で翌年度分の借地料の取り扱いについて事前に相談しておきましょう。

＞＞借地料の振り込みスケジュールは以下の記事参照

https://fitness098.com/when-is-the-payment-of-military-land-and-the-difference-of-rent-income/

 

まとめ

軍用地投資初心者の人が安心して投資を始められるように、軍用地売買で気をつけたいトラブルについてシチュエーションごとの注意点や対応策を解説しました。

そして、軍用地売買では以下のトラブルがありました。

これらのトラブルは、不動産会社が買主に対して物件の正しい情報や仲介手数料の有無を伝えていないといった説明不足が原因で発生します。

物件の位置情報が少しズレているなどの小さなトラブルであっても、フェンス内か外かで後々大きなトラブルに発展してしまうことも少なくありません。

軍用地投資に限らず、不動産投資において少しでも疑問点や不安があれば不動産会社に確認しましょう！

良い業者は初心者の一つ一つの質問に対して丁寧に教えてくれます。

なお、軍用地は需要が多く、供給が追いついていない状況なので、物件情報を握っている業者が上から目線で対応してくることもあります。

軍用地投資初心者だからと軽く扱う業者も中にはいるので、こういった業者には注意！

https://fitness098.com/things-to-know-before-you-start-militaly-land-investing/

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