軍用地投資はメリットだらけ！軍用地投資のメリットについて解説

どうも、ブログ管理人のFIREシーサー（@FIRE_SHISA）です。

「軍用地投資のメリットについて知りたい」

「他の投資と比べてどのようなメリットがあるのか知りたい」

と思っている方のために、軍用地投資のメリットについて一般的な不動産投資と比較しながら解説します。

軍用地投資は不動産投資の一種と言えますが、一般的な不動産投資よりもメリットが多い投資手法です。

このブログでは軍用地投資を始める前に、軍用地投資の基礎知識を習得したい人向けに、投資未経験のおばあちゃんでも分かるように軍用地投資について分かりやすく解説しています。

 

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軍用地投資のメリット

軍用地投資は、米軍や自衛隊が基地として使用する土地を買い、その土地を国に貸すことで借地料を得る仕組みです。

アパートや戸建てを買って、家を探している人にそれを貸すことで家賃収入を得る不動産投資と仕組みは同じです。

ですから軍用地投資は不動産投資の一種と言ってもいいでしょう。

不動産投資のメリットとして以下のことが挙げられます。

 

軍用地投資には上記で挙げた不動産投資のメリットに加えて以下のメリットがあります。

 

では、上記で挙げた8つのメリットについてそれぞれ解説していきます。

 

（１）安定した収入が見込める

 

不動産投資のメリットの中でも大きなメリットは安定して借り手が付くようになれば、毎月安定した収入が見込めることです。

例えば、家賃が10万円のマンションを保有しており、毎月借り手がついていれば年間120万円の安定した収入が見込めます。

しかしながら、借り手がつかない空室リスクがあり100%安定とは言えません。

他方、軍用地投資は、毎年、国が軍用地を借りてくれるので安定して収入が入ってきます。

国としては、日米安全保障条約に基づき米軍に土地を提供する必要があるからです。

日米安全保障条約の6条では次のような規定があります。

「日本国の安全に寄与し、並びに極東における国際の平和及び安全の維持に寄与するため、アメリカ合衆国は、その陸軍、空軍及び海軍が日本国において施設及び区域を使用することを許される。」

この規定は、「侵略に対する抑止力としての日米安保条約の機能が有効に保持されていくためには、我が国が、平素より米軍の駐留を認め、米軍が使用する施設・区域を必要に応じて提供できる体制を確保しておく必要がある。」（外務省HP「日米安全保障条約（主要規定の解説）」参照）ことを定めたものです。

上記の条約に基ぐき、日本政府は、日米安全保障条約が有効に機能するために、軍用地の所有者と土地の賃貸借契約を結び、その土地を米軍に提供する体制を確保しておく必要があるのです。

こういった事情も踏まえれば、収入の安定性は

軍用地投資＞不動産投資

となります。

 

（２）銀行ローンを使ったレバレッジ効果がある

 

不動産投資はローンを組むことで、自己資金を抑え、レバレッジをかけて投資ができます。

例えば、100万円の自己資金で1,000万円の物件を買うことができます。

軍用地投資の場合も、「軍用地に特化したローン」があり、レバレッジをかけて大きな金額の物件を購入することができます。

ただし、この軍用地ローンは沖縄の地方銀行や信用金庫などでしか取り扱いがありませんが、県外在住の方であっても、地主会に加入することを条件に融資してくれる銀行（琉球銀行）もあります。

ただし、ローンを使って軍用地を購入する場合は注意が必要。

過去記事でも説明してきましたが、軍用地は利回りが低く、ローンを使って購入するとローンの利息で利回りがさらに低くなってしまいます。

最初の軍用地はローンを使わずに買うのをおすすめします。

とは言いながらも、FIREシーサーはローンを使って軍用地を買っています（笑）。

軍用地投資の利回りについては、以下の記事を参照

https://fitness098.com/gunyo-chi-yield/

 

（３）ミドルリスク・ミドルリターンの投資手法

 

投資手法をリスクとリターンを軸にして考えると、上図のようになります。

不動産投資は、株やFXなどに比べて値動きが比較的緩やかで、また、現物資産なので価値がゼロになるリスクが極めて低いという点でミドルリスクと言えます。

他方で、毎月入ってくる賃料の利回りは4%～5%。

利回り10%以上を狙える株式投資やFXに比べると低いリターンですが、利回り0.01%～0.05%の預貯金や国債に比べると高いリターンが得られるのでミドルリターンと言えるでしょう。

軍用地は、利回り0.01%～0.05%の預貯金や国債に比べると高いリターンが得られる一方、不動産投資に比べて利回りが低いですが、空室リスクや家賃滞納リスクがないのでリスクは低くなります。

 

（４）節税効果が期待できる

 

不動産購入後、1年～2年は諸費用が発生します。

損益計算の結果、収支がマイナスとなった場合は所得税の控除を受けマイナス分を課税所得額から引き、所得税の還付金を受け取ることができます。

所得税以外にも、子や孫のために相続税の負担を軽減することができるというメリットもあります。

例えば、2,000万円の定期預金を相続すれば、その相続財産は2,000万円と評価され、2,000万円まるまるに相続税が課税されます（簡便化のため、基礎控除は考慮しません。）。

一方で、2,000万円の不動産を持っていたとしても、この不動産の相続税の評価は時価よりも低い価格になるため、相続税を節税することができます。

軍用地も同じような節税効果を受けることができるのはもちろん、軍用地には地上権（借り主の権利）が設定されているため、さらに相続税評価額が低くなります。

人に貸している物件は、貸主（所有者）でも、勝手に壊したりできず、物件に対する貸主の権利がある程度制限されるため、その分を割り引いて評価しようという考え方です。

軍用地に係る固定資産税や相続税については、今後、別記事で解説します。

 

（５）インフレリスクに強い

 

インフレで物価が上昇すると、現金の価値が目減りしてしまいますので、預貯金で持っていると毎年価値がインフレ率分だけ下がってしまうことになります。

不動産投資を行っている場合、物件価格や賃料はインフレに連動しているので、インフレの下でも資産価値を損なうことなくインフレリスクから資産を守ることができるというメリットがあります。

 

（６）リターンが毎年上昇している

 

軍用地料とは、米軍施設や自衛隊施設として使用されている土地に対する国からの使用料ですが、2008年（平成20年）度以降、毎年、平均約1.2%ずつ上昇しております。

国による沖縄の基地負担軽減策で軍用地の面積は年々減少しているにも関わらず、軍用地料の総額は増加しております。

実際、借地料は、1990年代のバブル崩壊で全国的に地下が暴落した後も、毎年1%以上の上昇し、軍用地の価値は上昇。

不動産投資で言うところの「家賃」にあたる「軍用地の借地料」の総額は、1972年の沖縄の日本復帰以降、平均5%以上で上昇しました。

バブルが弾けて株価や不動産価格が低迷する中、軍用地は手堅い投資先として一部の人の間で密かに注目を集めました。

 

（７）不動産投資のリスクがほとんどない

不動産投資のリスクとして以下のことがよく挙げられます。

軍用地投資では、上記のリスクをほとんど心配する必要はありません。

それぞれのリスクについて、一般的な不動産投資と軍用地投資を比較しながら説明していきます。

①空室リスク・家賃滞納リスク

 

不動産投資におけるリスクとしてすぐに思い浮かぶのが「空室リスク」・「家賃滞納リスク」。

アパートに入居者がいなければ賃借人から家賃が入ってきません。

空室が発生すると当初想定していた利回りが低下、さらには収入が入ってこなくなる可能性もあるので、できるだけ空室期間を発生させないことが不動産投資の鉄則。

空室リスク以外にも入居者が家賃を滞納して安定した収入が入って来なくなる家賃滞納リスクがあります。

一方で、軍用地投資の場合は土地が返還されない限り、借地料は継続的に入ってきます。

つまり、空室リスクはなし。

さらに、土地の借り主は国なので、家賃滞納リスクもなし。

 

②流動性が低く換金するのに時間がかかる

 

預貯金の場合、預けたお金はいつでも引き出して現金化することができます。

国内株式の場合、約定（株を売って売買が成立した日）してから2営業日後の受渡日に出金できます。

このように、預貯金や株式といった金融商品はすぐに現金化できるので、流動性が高いです。

一方で、不動産の場合、不動産会社を通して買い手を見つける必要があり、買い手が見つかっても不動産売買の契約締結など、他の投資商品と比べると手続きに手間がかかり、金融商品のようにすぐに現金化（売却）できず、流動性は極めて低いです。

軍用地の場合も、売買契約締結の手続きなど、不動産投資における手続きの手間はかかりますが、売りに出せばすぐに買い手が見つかります。

HPに掲載してから数分以内に売れることも多々あります。

FIREシーサーが軍用地投資を始めた2019年、嘉手納飛行場内の優良物件が不動産会社のHPに掲載されてすぐに買付の連絡をしたが、既に成約済みとなっており、軍用地投資ではスピード感を持って動くことが必要だと痛感しました。

軍用地の場合、株式などの金融商品に比べると流動性は低いですが、市場に売りに出せばすぐに買い手がつくので、一般的な不動産取引に比べると流動性が高く、換金しやすいです。

 

③天災リスク

 

不動産には地震や台風などの天災で物件に被害が出るリスクがついてきます。

天災で被害が出れば、収入が入ってこなくなったり、修繕費が発生します。

天災リスクへの備えとして、火災保険や地震保険などがありますが、あまりにも保険を充実させてしまうとその分費用面が膨らみ、利回りが低下してしまいます。

一方で、軍用地の場合はどうでしょうか？

軍用地は日本政府と土地の賃貸借契約を結び、その土地を米軍に使わせているわけです。

土地の管理は米軍が行っているので、天災が起きても土地の所有者であるあなたは土地の修繕をする必要もありませんし、保険に入る必要もありません。

天災が発生してあなたの軍用地に被害が出たとしても、米軍が基地を撤去したり、その土地を返還することは極めて考えにくいです。

米軍は安全保障及び地政学（地球全体をマクロな視点でとらえ、世界各国の動向を分析する）の観点から、沖縄は重要な拠点と考えた上で、沖縄に駐留しているからです。

対立が高まっている世界大国アメリカと中国。

アメリカとしては、アメリカ本国よりも中国に近い日本の沖縄に米軍基地を置くことで、中国に睨みを効かせ抑止力を高めることができます。

つまり、沖縄は太平洋の要石！

歴史を振り返ってみても米軍は、中華人民共和国（中国）が成立し、また、朝鮮戦争（ちょうせんせんそう）が起きると、沖縄が太平洋の平和を守るための大切な地点になると考えて基地建設を進めました。

さらに、ベトナム戦争の時は、嘉手納基地を拠点に多くの爆撃機がベトナムへと出撃していきました。

これらの事から、天災が発生したからといって、米軍が沖縄から撤退し、基地がなくなる可能性は極めて低く、今後も軍用地は存在し軍用地の借地料も継続的に支払ることになるでしょう。

長々となりましたが、軍用地の場合、一般的な不動産に比べて天災によるリスクがないので、修繕費用や火災保険などの心配もする必要がありません。

天災が発生しても継続的に収入が入ってきます。

 

④経年劣化リスク

 

不動産の内、建物は時間が経過するとともに劣化、老朽化していきます（経年劣化）。

経年劣化によって資産価値は下落し、建築後20~25年で建物の市場価値はゼロとなる慣行があります。

一方で、軍用地は土地なので経年劣化のリスクはなく、それどころか軍用地の資産価値としての評価は年々上昇しております。

 

以上挙げた4つのリスク（①空室リスク・家賃滞納リスク、②流動性が低く換金するのに時間がかかる、③天災リスク、④経年劣化リスク）は一般的に不動産投資につきまとうリスクです。

しかしながら、軍用地投資にはこれらのリスクの心配はない、もしくは、あったとしてもリスクは低いです。

以上のことから、軍用地投資には不動産投資のリスクがほとんどないと言えます。

（８）景気の影響をほとんど受けないのでメンタルが安定

 

既に述べましたが、軍用地の借地料は、1990年代のバブル崩壊で全国的に地下が暴落した後も、毎年1%以上の上昇し、軍用地の価値は上昇し続けています。

他の投資先で暴落が起きている中でもその影響を受けず安定して上昇してきました。

軍用地投資はデイトレードのようにモニターに張り付いて株価の上下を気にする必要はなく、日々の値動きに左右されることがなくメンタルが安定します。

買ってしまえばほとんどほったらかしでも構わないので、その分、家族、友人、パートナーとの時間が増え、時間を有効活用できます。

 

まとめ

この記事では軍用地投資のメリットについて一般的な不動産投資と比較しながら解説しました。

軍用地投資は不動産投資の一種と言えますが、一般的な不動産投資のメリットも持ち合わせていながらも、不動産投資につきまとうリスクがないもしくはあったとしても極めて低いという点で、これから投資を始める初心者にも向けの投資だと言えます。

買ってしまえばほとんどほったらかしでOKなので、その分、時間を有効活用できます。

この記事のポイントとして、軍用地投資のメリットをまとめると以下のとおり！

 

このブログを通して軍用地投資についての理解を深め、資産形成の一歩として軍用地投資を初めてみてはいかがでしょうか？

あまり情報が出回らない軍用地投資について、このブログを通して今後も情報発信していきますが、本を読んで勉強するのもおすすめです。

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書籍で基礎知識をインプットし、ネットや不動産会社で物件情報を確認する中で軍用地投資を始めるための知識は身につきます！

知識が身についたら、銀行への相談など行動に移し、軍用地購入へのステップを踏み出すことで、書籍で得られた知識を実体験に基づく本物の知識へと変え、さらに書籍では得られなかったことを知り成長することができます。

まずは、書籍で軍用地投資に関する基礎知識をインプットすることをおすすめします！

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