どうも、ブログ管理人のFIREシーサー（@FIRE_SHISA）です。
「軍用地の価格ってどのように計算するの？」
「一般的な土地の価格の計算方法と異なる点はあるの？」
軍用地価格の計算方法を知りたい人のために、軍用地価格の計算方法について解説します。
このブログでは軍用地投資を始める前に、軍用地投資の基礎知識を習得したい人向けに、投資未経験のおばあちゃんでも分かるように軍用地投資について分かりやすく解説しています。
軍用地の価格の計算方法が分かる！
FIREを目指している読者の方は、FIREシーサーの資産の推移を参考にして頂ければと思います。
FIREシーサーの投資・副業歴
2019年8月～ つみたてNISA 開始
2019年9月～ 軍用地投資 開始
2020年9月～ 副業（ブログ） 開始
2022年1月～ 米国株投資 開始
2022年7月～ 副業月収5万円以上達成
軍用地の価格の計算方法は特殊
軍用地を買いたいけれど、軍用地の価格ってどのように計算するの？
一般的な土地の価格の計算方法と異なる点はあるの？
軍用地の価格は、一般的な土地の価格の計算方法と異なり、「倍率」で計算する！
不動産会社のHPでも「〇〇の基地を倍率〇〇倍で販売中！」
と表記されているのを度々目にするので、ここで軍用地の計算方法に慣れておこう。
一般的な土地の場合、公示地価をベースに坪単価を割り出すことが可能です。
一般の土地の価格＝（坪単価）×（面積）
他方、軍用地の場合、それは事実上不可能です。
なぜなら、土地そのものが米軍基地や自衛隊施設の内側にあるため、現地確認できず軍用地の公示地価などは存在しないからです。
そのため、軍用地は「倍率」という独自の相場で評価・取引します。
一般の土地は面積に坪単価を掛けた金額が販売価格となりますが、軍用地の価格は以下の計算式で算出します。
軍用地の価格＝（年間の借地料）×（基地ごとの相場の倍率）
土地売買をしたことがある人でも軍用地に馴染みがない人にとっては、軍用地の価格の計算方法は特殊に感じるかもしれません。
上記の計算式における２つの要素を分析してみましょう。
「年間の借地料」＝国から入ってくる年間の土地の使用料。
「基地ごとの相場倍率」＝各基地ごとに相場倍率があり、人気が高い基地になればなるほど倍率が高くなる。
倍率についてのイメージが沸かない人もいると思いますが、一言で言うと「競争率」です。
購入したい人が多ければ多いほど倍率は高くなります。
例えば、投資先として大人気の嘉手納飛行場は55倍～60倍（2020年10月現在）が相場の倍率となっています。
仮に、年間借地料が100万円の嘉手納飛行場の土地を持っていて、相場の倍率が55倍とします。
この場合の土地の価格は、
100万円（年間借地料）×55倍＝5,500万円
となります。
「倍率」とは、今の軍用地価格が1年間あたりの借地料の何倍なのかを示したものです。
倍率は、施設ごと、また同じ施設の中でも地目や立地などにより変動します。
主な米軍基地の相場の倍率（2021年9月30日現在）
| 施設名 | 相場の倍率 |
| 伊江島補助飛行場 | 43～45倍 |
| ｷｬﾝﾌﾟ・ｼｭﾜﾌﾞ | 47～50倍 |
| ｷｬﾝﾌﾟ・ﾊﾝｾﾝ | 45～48倍 |
| 嘉手納弾薬庫地区 | 47～50倍 |
| ｷｬﾝﾌﾟ・ｺｰﾄﾆｰ | 45～47倍 |
| ｷｬﾝﾌﾟ・瑞慶覧 | 47～50倍 |
| 嘉手納飛行場 | 55～58倍 |
| 普天間飛行場 | 45～50倍 |
| 牧港補給地区 | 55～58倍 |
| 那覇港湾施設 | 48～50倍 |
例えば、既に返還が決まっている普天間飛行場は50倍以下（2021年9月30日現在）が相場の倍率となっており、嘉手納飛行場よりも5倍以上低い倍率となっております。
この倍率の差は返還リスクによる差だと言っていいでしょう。
嘉手納飛行場は基地の返還が予定されていないので今後も継続的に国から借地料が入ってきますが、普天間飛行場は既に返還が決まっています。
基地が返還されれば、土地の借り主（国）がいなくなり、土地所有者のもとに土地が帰ってくる（返還される）わけですから、借り手である国からの借地料は入って来なくなります。
こういった倍率の差はマーケット参加者が返還リスクを考慮し、それが相場の倍率に反映されていると考えていいでしょう。
軍用地は長期間保有することで複利で大きな利益を生み出す資産運用物件なので、返還リスクは倍率に少なからぬ影響を与える要因です。
他方で、返還リスク以外にも相場の倍率に影響を与える要因はあります。
例えば、借地料の値上がり率が高く今後も借地料の伸びが期待される土地は倍率が高く評価され、価格も上昇します。
一方で、借地料の値上がり率が低く、今後は借地料の伸びが期待できないような基地の土地の倍率は低くなります。
軍用地の倍率に影響を与える返還リスクや借地料の値上がり率については、別の記事で解説します。
まとめ
軍用地の価格の計算方法は一般的な土地の価格の計算方法と異なります。
一般の土地は面積に坪単価を掛けた金額が販売価格となりますが、軍用地は年間の借地料に倍率を掛けて価格を計算します。
軍用地に馴染みがないうちは倍率で計算することに違和感を感じるかもしれませんが、慣れてくれば倍率を見て割高か割安かの判断ができるようになります。
日頃から軍用地の物件を不動産会社などのHPで目にしておくことで、
「この基地の土地はこれぐらいの倍率で取引されているんだな～」
と言ったようにマーケットの相場感を掴むことができるようになります。
例えば、A社から出た嘉手納飛行場の倍率が65倍で300万円、B社からは58倍で1,000万円といったように情報を蓄積していくことで、その施設の販売価格の相場が何倍なのかの相場が分かってきます。
軍用地の価格＝（年間の借地料）×（基地ごとの相場の倍率）
あまり情報が出回らない軍用地投資について、このブログを通して今後も情報発信していきますが、本を読んで勉強するのもおすすめです。
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